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撰文|蜜姐&编辑|凯
8月2日、3日，新城控股先后被沪港通减持47.79万股和30.96万股，分别占公司A股总股本的1.97%和1.95%。
而就在两天前，新城控股才刚刚发布公告：拟设立公募REITs并上市。
利好消息之下，却是被减持和股价跌跌不休。
今年二三月份，曾有媒体盛赞新城控股走出了“既背离于大盘，也区别于行业的独立行情”，而最近两个月其股价却一直在走下坡路，似乎还刹不住车。
新城控股曾是叱咤风云的房企黑马，股价表现也颇为不错，如今行业风向发生变化之际，在经历了“董事长猥亵案”之后，似乎难再见黑马的锐气。7月31日，新城控股发布了关于筹划设立信托基金并上市的公告。据披露，新城控股正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金，并计划于新加坡证券交易所上市。按照新城控股的预计，该信托基金上市后，将间接持有其51%-55%的信托份额。目前，该信托基金谋求上市一事，还未获得新加坡金融管理局及新加坡证券交易所批准，存在不确定性。
一方面，近几年，房企们都在寻求转型或开拓新的业务，研发机器人、造车、分拆物企上市、发展商管等，手段五花八门。更狠的甚至直接切割房地产业务，比如奥园美谷，直接换到了医美赛道。今年上半年它实现了扭亏为盈，颇为典型的房企转型案例，后面有机会，蜜姐再详细聊聊它的操作。对于新城控股而言，此举既有利于打通商业地产开发全流程，也有利于提高其商业地产的开发运营能力，为其增加一个长期稳定收益的渠道。另一方面，和房企分拆物业上市的效果颇为相似，能有助于新城控股拓展融资平台。公告中说得也很直接，称将有利于“优化公司资产负债结构”。然而，这个新的尝试，似乎并不足以“挽救”新城控股本身走下坡路的事实。7月，新城控股发布了其2021年6月份及第二季度经营简报。简报披露，6月其合同销售金额约230.25亿元，比上年同期下降11.67%；销售面积约183.16万平方米，比上年同期更是下降了18%！要知道，去年受疫情影响，彼时新城控股的业绩也明显下滑，在本就较低的基数上，今年是持续下滑。蜜姐翻看了去年同期的经营简报，2020年6月，其合同销售金额约260.66亿元，销售面积约223.38万平方米，两者同比下滑均为11.8%。可能有蜜友会说，单月下滑说明不了问题，毕竟今年1-6月新城控股的累计合同销售金额同比增长20.65%，累计销售面积同比增长23.87%。但处于行业之中，自己不仅要跑得比过去快，还得跑得比同行快，才能不掉队。相比某个月的短暂失利，新城控股的排名在前董事长的黑天鹅事件之后，已呈持续下滑态势。参照克尔瑞和中指院两家的房企销售排行榜，因不同研究机构数据有所差别，但反应的趋势却是一样的。2015年，新城控股在上交所A股上市，成为国内首家实现B转A的民营房企。同年在克尔瑞的房企销售排行榜中排名第21位；2016年冲进前20，排名第15位；2017年更进一步，排名第13位。接下来的两年，更是新城控股的高光时刻，冲进了前十！
克尔瑞2018、2019年房企销售排行榜中，新城控股均高居第8位，世茂、华润置地、龙湖、招商蛇口等都被它赶超了。尽管2019年其董事长的黑天鹅事件发生后，新城控股快速切割，年轻的“二代”掌门人挑起大梁，当年业绩似乎也并未受到明显影响，但变化却已悄然发生。2020年，克尔瑞的房企销售排行榜中，新城控股不仅跌出前10，还下滑到了第17位；今年上半年依然排名是第17位，重回前10估计今年希望不大。中指院今年1-7月的房企销售业绩排行榜中，新城控股位居第16位，比2020年的排名下滑了3位；而2018、2019年新城控股在该榜单上排名均第8位。新城控股从去年到今年的排名下滑在两份榜单中都十分明显。新城控股自2015年上市以来，颇受投资者们的关注，这与它的黑马速度密不可分。比如，2015-2020年，6年间其合同销售金额增长了近7倍，股价涨了近4倍。上市前其狂飙猛进的速度也是相当惊人。之前蜜姐也关注过，当然其“神话”般的增速也引发过不少质疑（详见：新城控股，3年6倍！大黑马还是财技好？）。
实际上，相比排名和增速明显下滑，另一大隐忧是利润空间的下降。2015-2018年，新城控股的净利率提升明显，但近三年，其毛利率和净利率下滑都十分明显。2018-2020年，其毛利率分别为36.69%、32.64%和23.5%；净利率分别为22.55%、15.53%和11.32%。2020年其毛利率下滑了近10个百分点也未能挽回排名下滑之势，从长期来看，增速乏力的趋势更加明显。
2020年年报显示，新城控股的毛利率下滑主要是因为住宅销售的毛利率同比减少了10.69个百分点、综合体销售毛利率减少了5.38个百分点。同期，其物业出租及管理的毛利率放到增长了3.2个百分点。也可见如今其积极尝试将商业物业作为底层资产设立信托基金谋求上市，是希望进一步开拓这一更容易赚钱的板块。当然，最近两年房企们面临不断加码的调控，压力都很大，打折卖房，利润空间被压缩的房企并不少见。
此外，近期有投资者向新城控股提问，关于房企拿地金额控制在年销售额40%一事，得到的答复是确有其事，而公司的应对策略是“将优先的资源用在更有价值的地方，在已进入的城市做大、做强、做深”。这也意味着其冲规模重回前10的难度再添一道门槛……客观来说，作为黑马房企的典型代表之一，新城控股在遭遇前董事长黑天鹅事件和监管趋严的形势下，并没有从“地王”变“地雷”，已实属不易。如能顺利提高商业地产运营规模和能力，将能实现其住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式。债务方面，2019、2020年新城控股的年报中关于公司发展战略，都比2018年新增了一条“风险管控”，但效果并不太理想。截至2020底，依然踩中“三道红线”之一（剔预后资产负债率超标），且数次被媒体报道涉嫌表外负债的问题。资本市场上“不吃香”，叠加还债压力和更严格的监管，“扛得住揍”大概是未来房企们更迫切需要解决的问题。
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今日词汇：房地产信托投资基金
房地产信托投资基金(REITs)：指不动产投资信托基金，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
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